생각보다 변수가 많은 건설업
건설업은 다양한 변수들에 의해 영향을 받는 업종이다. 금리, 환율, 유동성, 정책 등 여러 요인이 있지만, 현재 가장 큰 변동성을 보이는 변수가 건설업에 가장 큰 영향을 미친다. 예를 들어, 금리 인상은 주택 구매자의 부담을 증가시켜 수요를 감소시키며, 이는 건설업의 실적에 직접적인 영향을 미친다.
건설업 주가가 밴드의 상단을 뚫을 때는 실적만으로는 힘들고, 새로운 시장이 형성될 때 가능하다. 예를 들어, 국내 시장에서 해외 시장으로의 진출이나, 아파트 건설에서 플랜트 건설로의 전환 등이 해당된다. 반면, 주가가 밴드의 하단을 뚫을 때는 단순한 실적 부진보다는 유동성이 악화될 때 발생한다. 예를 들어, IMF 시기와 같이 경제 전반의 유동성이 떨어질 때 주가는 급격히 하락한다.
건설업의 경쟁력은 서비스, 주가는 수주 시점
건설업에서 가장 중요한 경쟁력은 사람, 즉 서비스이다. 그러나 사람의 능력을 객관적으로 측정하기는 어렵기 때문에, 시공 경험이 경쟁력의 주요 지표로 여겨진다. 시공 경험이 많은 건설사는 복잡하고 대규모 프로젝트에서도 높은 품질을 유지할 수 있기 때문에 시장에서 더 높은 신뢰를 받는다.
또한, 건설업은 경기 민감도가 높다. 건설 제품은 차별화가 적어, 전체적인 경제 상황에 따라 업종 전체가 비슷한 흐름을 보인다. 예를 들어, 경제가 호황일 때는 주택과 상업용 건물의 수요가 증가하지만, 불황일 때는 수요가 급감하는 경향이 있다.
건설업은 수주 산업의 특성을 가지며, 매출은 프로젝트 진행률에 따라 나누어 인식된다. 우리나라에서는 원가진행률을 적용하는데, 이는 프로젝트의 실제 진행 상황을 반영하는 방법이다. 수주가 많은 시점에 주가가 고점을 찍는 경우가 많으며, 실제 실적이 나올 때는 평이한 경우가 많다. 이는 수주가 실적에 반영되기까지 시간이 걸리기 때문이다.
건설사의 원가는 주택과 플랜트의 특성에 따라 다르다. 주택의 경우 미분양이 발생하면 변동성이 커지며, 플랜트의 경우 공기지연이 발생하면 변동성이 커진다. 이는 건설 프로젝트에서 사고나 문제가 발생할 때 원가가 크게 증가하기 때문이다. 실행 원가 조정은 발생 분기에 적용되며, 조 단위 적자가 발생하기도 한다. 따라서 건설이 완료된 이후에야 실제 시황을 정확히 알 수 있다.
건설사의 주요 매출
공공 토목
공공 토목 사업은 주로 정부의 SOC 예산에 의해 결정된다. 매년 약 20조 원의 예산이 편성되며, 이는 크게 변동이 없다. 건설사 선정은 대부분 최저가 낙찰제로 진행되며, 적격심사제, T/K, BTL, BTO 등도 일부 사용된다.
민간 주택
민간 주택 부문은 자체 주택사업, PF도급, 재건축/재개발로 나눌 수 있다.
자체 주택사업: 건설사가 직접 토지를 매입하여 주택을 건설하는 방식으로, 높은 수익을 얻을 수 있지만 레버리지가 제한적이다.
PF도급: 시행사가 발주하고 건설사는 공사만 진행하는 방식으로, 무한 레버리지가 가능하지만 리스크가 크다.
재건축/재개발: 조합이 건설사를 선정하며, 안정적으로 진행할 수 있지만 진행 속도가 느리다.
민간 플랜트
민간 플랜트 부문에서는 해외 플랜트가 중요한 역할을 한다. 우리나라는 정유 플랜트와 석유화학 플랜트(납사크래커, 에탄크래커)에 강점을 가지고 있다. 해외 플랜트 프로젝트는 필요성 검증, 타당성 검사, FEED(숫자 검증), 발주(EPC) 등의 과정을 거친다.
