청년 매입임대 주택,
목돈을 모으기 어려운 청년들을 위해 만들어진 정책 중 하나다.
사실 전세사기로 인해 빌라를 내 돈주고 들어가기엔 부담이 있지만 상대가 국가라면.. 적어도 돈 떼일 일은 없을거라 믿는다. 그리고 아직은 나역시 아직 청년이기에.. 도전해보았다.
그러다 공고문을 정독하면서 의아한 부분이 있었다.
아! 전월세 전환율이 다르구나..!
밑에 공고문의 일부를 발췌했다.
처음엔 그냥 6.7% 전환율이면 임대료를 낮춰야지 생각했는데..
반대의 경우의 전환율은 2.5%라는 것을 확인하고
이건 계산해보고 결정해야겠다라는 결론을 내렸다. 일단 계산해볼 집은 영스테이 40A로 골랐다. 이유는 하나다. 이번 공고문에서 가장 비싼 집이다.
1순위 청년을 기준으로 하면 보증금 46,680,000원 월 임대료 481,000원이다.
이를 전환율을 적용해서 어떤 방법이 가장 이득인지 계산해본다.
먼저 보증금의 60% 까지 임대료로 전환
보증금 46,680,000 X 60% = 28,008,000원 까지 임대료로 전환가능하다.
보증금 4668만원, 임대료 48만 1천원
보증금 2668만원 임대료로 전환 가정시,
보증금 2,000만원, 월세 53.7만원이된다.
임대료의 80% 까지 보증금으로 전환
*영스테이는 재공급이라 원래 60%이나 이름 앞에 *표시가 되어 있어 80%까지 가능하다.
임대료 481,000 X 80% = 384,800원 까지 보증금으로 전환가능하다.
보증금 4668만원, 임대료 48만 1천원
임대료 381,000원 보증금으로 전환 가정시,
보증금 1억 1,500만원, 월세 10만원이된다.
보증금 2,000만원 + 월 임대료 53.7만원
or 보증금 1억 1,500만원 + 월 임대료 10만원
이제 다시 2가지 가정을 해본다.
1. 자산이 1억 1,500만원 있는 사람
2, 자산이 2,500만원 있는 사람
자산이 1억 1,500만원 있는사람
보증금 2,000만원 선택시 현금 9,500만원이 남는다.
월 임대료의 차이가 43.7만원, 연 환산시 524만원 정도 된다.
이는 현금 9,500만원으로 투자하여 524만원 이상 벌 수 있다면 선택해야 한다.
대략 5.6% 이상의 수익을 낼 수 있다면 보증금을 낮추고 그 돈으로 투자를 하는 것이 옳다.
자산이 2,500만원 있는 사람
보증금 1억 1,500만원 선택시 9,000만원의 대출이 필요하다.
현실적으로 청년번용 버팀목전세자금 대출을 받을 수 있다고 한다면 소득이 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하일 경우 2.1%의 금리로 가능하다. 1년에 189만원의 이자가 발생하고 월로 따지면 15.8만원 정도다.
즉 1억 1,500만원 보증금(내 돈 2,500만원 + 대출 9,000만원)
월 임대료 10만원 + 월 이자 15.8만원인 25.8만원이 된다.
이론적으로 5.7% 이내로 대출을 받을 수 있다면 원금을 최대로 늘리는 것이 좋다.
하지만 여기서 한가지 더 생각해볼 것은 원금을 1억 1,500만원을 가지고 있더라도 보증금을 최대로 늘리고 자신의 돈이 아닌 대출을 받는 방법이다.
보증금 1억 1,500만원을 선택 > 9,000만원 대출을 저금리로 받을 수 있다면 자신의 돈 9,000만원은 투자를 할 수 있다.
임대료 + 대출이자를 26만원이라고 가정한다면
9,000만원으로 3.6%의 수익만 내도 이자와 임대료를 모두 내고도 남는다.
결론 대출이자율이 낮다면 보증금을 최대로 늘리고 무조건 대출을 받아라.
그리고 안전하게 투자해서 5~6% 수준만 할 수 있다면 무조건 이득이다.