[책] 아파트, 이 가격 오면 사라 - 채상욱
"아파트, 이 가격 오면 사라"는 단순히 부동산 투자의 이론적인 측면뿐만 아니라, 실제 투자 현장에서 부딪힐 수 있는 다양한 문제점과 해결 방안을 제시하여 실용적인 가이드 역할을 합니다. 특히, 아파트 가격 평가에 대한 새로운 시각을 제시하며, 투자자들이 현명한 투자 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다. 저자는 기존의 아파트 가격 평가 방식에서 벗어나, 월세를 기반으로 아파트의 적정 가격을 산출하는 독자적인 방법을 제시합니다. 이는 단순히 시세만을 보고 투자 결정을 내리는 것이 아닌, 아파트의 실질적인 가치를 파악하여 안정적인 투자를 할 수 있도록 돕습니다. 자신만의 독특한 투자 전략을 공개하며, 이를 통해 투자자들이 최적의 매수 시점을 파악하고 수익을 극대화할 수 있도록 돕습니다.
목차
프롤로그 타이밍이냐, 가격이냐?
1부 아파트가 이제는 가장 위험한 자산?
01 아파트의 적정가격을 알 수 있을까
02 급락 중인 아파트를 파는 사람 vs. 사는 사람
03 홀짝게임 같은 시장 전망
04 가치평가가 꼭 필요한 부동산시장
2부 아파트 가치를 구성하는 요소
01 입지가치와 상품가치는 뭘까
02 입지는 같은데 왜 전세가격은 다를까
03 세대당 공사비와 상품가치의 비밀
3부 아파트 적정가치를 알려주는 특별한 임차, 전세
01 전월세전환율을 아십니까
02 매매가격보다 변동 폭이 큰 전세가격
03 전세가격은 매매가격의 미래를 알고 있다
tips ‘전세’라는 요물의 탄생과 그 이후
4부 부동산 소유권을 알면 보이는 것들
01 소유권 개념의 재발견
02 사용권과 수익권으로 본 가치평가
03 처분권과 갭 가격의 관계
04 처분권에 담긴 놀라운 의미
5부 아파트의 적정가격, 소름공식
01 아파트의 적정가 소름공식을 찾아서
02 용적률과 분담금의 관계
03 건축비와 분담금의 관계
6부 소름공식을 어떻게 활용할 것인가
01 거점도시와 비거점도시에 따라 다르다
02 소름공식을 적용하는 방법
03 정비사업에 진입한 아파트의 적정가치 계산
04 용적률 250% 이하 주택의 소름공식
05 재건축과 리모델링 아파트
06 전세가 배율과 전세가율
7부 부동산 절대 생존전략
01 아파트 가치의 비밀은 전세에 있다
02 중요한 것은 미래의 임대료
03 투자 기회는 언제 오는가
기억하고 싶은 내용들
타이밍 전략: 특정 시기를 선택하는 것
프라이싱 전략: 가격을 선택하는 것
전세가격의 적정 배율로 기준 시세를 추산
전국적으로 전세가의 1.6~1.7배
서울 아파트 전세가의 1.8~1.9배
수도권 전체 1.5~1.6배
가치를 기반하지 않은 사고는 늘 불안하다.
소름공식?: 아파트 매매가격은 전세가격의 약 1.6~1.7배
PIR = 주택가격/가구소득
PIR 서울주택 장기 평균 10~12배
한번에 큰 돈을 투자해야하는 올인-리스크를 지닌 부동산 투자, 한번의 선택으로 타이밍과 가격을 모두 결정해야 한다.
부동산의 가치 = 토지(입지가치) + 건물(상품가치)
입지가치(토지) = 교통 + 교육(학군) + 편의시설 + 자연환경
교통: 상업시설 밀집지역과의 접근성
(여의도, 강남, 종로와의 접근성)
교육: 집값 비싼 곳이 좋은 학군, 학원가 확인, 자사고/특목고 진학률, 학업 성취도
편의시설: 쇼핑몰, 병원, 공공기관, 영화관, 대형 마트
자연환경: 산, 호수, 공원, 천
입지가치는 변한다.
상품가치(건물) = 실내 특징 + 단지 특징
실내 특징: 면적, 연식, 층고, 몇 베이, 판상형, 기둥/벽구조, 특화설계
단지형 구조(단지 특징): 세대수와 동 개수, 동 배치, 층 수, 커뮤니티 시설(체육&교육), 세대 당 주차 가능 대수, 건폐율, 용적율, 브랜드, 디자인
분양가 = 대지비 + 건축비
건축비 > 상품가치
건축비는 전자공시 사업보고서에서 확인 가능
랜드북 사이트에서 아파트 대지면적 확인 가능
전월세전환율 = 월세(12개월 합) / 전세금
부동산 임대소득 > 요구수익룰: 월세로 전환
부동산 임대소득 < 요구수익률: 전세로 전환
전세 = 월세의 240개월, 20년 치 이상인 경우
전세가격 = 약 40년 치 월세 수익을 현재가치로 할인한 금액
부동산 가격의 3단 분해(권리/물건/자본구조)
| 권리 개념 | 사용권/수익권 | 처분권 |
| 물리적 개념 | 토지가치 | 건물가치 |
| 자본구성 개념 | 자기자본 | 타인자본 |
소유권 = 사용 및 수익권(배타적 관계) + 처분권
수익권: 주택을 제3자에게 빌려주어 얻는 수익 권리
임차료는 현재를 매매가격은 미래를 반영한다.
| 소유권 | 수익권 | 처분권 |
| 소유가치 | 수익가치 | 처분가치 |
| 4억 | 2억(전세가) | 2억(갭 가격) |
현금흐름 가치법
적정가치 = 매년 발생하는 현금흐름 / 이자율
*월세 100만원, 5% 매년 인상, 이자율 5% 가정시
총현금흐름 = 1200 + 1200 / (1+5%) + (1200X(1+5%)) / ((1+5%)^2) + (1200X(1+5%)^2) / ((1+5%)^3) + ...
월세: 부동산 1개월 사용 비용
전세: 부동산 20년, 실제 현금흐름할인 적용 40년 사용 비용
매매: 부동산 무제한 사용 비용
현금흐름표를 이용한 방법
무한등비수열의 합 공식
표 활용(현금유입총액 / 환산 전세가액의 값)
소유권 = 현 전세가의 2.0~2.1배 - 총비용(정비사업 분담금)
대지면적: 대지의 수평투영면적
연면적: 각 층 바닥면적의 합
용적률 = 연면적 / 대지면적 X 100
용적률 250%보다 낮을수록 프리미엄
토지이음 사이트에서 용적률 및 추가정보 확인 가능
현금흐름을 기반으로 한 소름공식의 완성
소유권(현금흐름) = 총현금유입(현 전세의 2.1배 or 2.3배) - 정비사업 분담금(전세가격의 0.45배)
광역거점 및 일자리 거점: 서울, 울산, 대전
일자리 지역거점: 성남, 평택, 과천, 이천, 안성, 화성, 포천, 여주
서울 생활권: 광명, 구리, 하남, 안양, 부천, 고양, 남양주, 김포
소름공식 적정가 추정 방법
1. 단지의 매매가/전세가/월세 가격조사
2. 단지 전월세 전환율과 지역 전월세전환율 비교
3. 총현금 유입 계산, 거점도시 여부 확인
4. 전세가의 0.45배 적용
5. 적정가 계산
원래 본질은 간단하다.
아주 솔직히 이야기하면 이 책의 내용은 기대 이하다. 통계적인 면밀함을 보여주고 정확하고 논리적인 방법으로 아파트 가격을 구하는 방법을 소개하고 있을 것이라 생각했지만 솔직히 다소 아쉬운 느낌을 지울 수 없다. 각설하고 이 책의 내용은 그냥 "전세가격의 1.6배 이하에서 사면 된다"라고 정리하면 끝난다. 물론 왜 그래야 하는지 장황하게 설명하고 있고 어떤 경우에 어떻게 적용하면 되는지 설명하고 있지만.. 솔직히 그것이 크게 중요하고 논리적인 설명이라고 생각하진 않는다.
주택 매매는 인생의 가장 중요한 선택 중 하나임에는 틀림없다. 하지만 그 선택을 위해 지나친 노력을 해야하는지.. 의문이다. 내가 부동산 투자자라면 모를까.. 뭐 유능한 부동산 중개업자가 되는 것 아니면 정확한 가격을 계산해낼 필요는 없다고 생각한다. 그저 손해보지 않는 수준에서 매매만 하면 된다고 생각한다.
부동산을 실거주 목적으로 매매하려는 입장에서 1. 좋은 입지를 고르는 방법, 2. 적정 주택가격의 수준, 3. 세금 이 3가지를 가장 중점적으로 생각하고 이 책은 2번을 중점적으로 설명하고 있는데.. "전세가의 1.6배 밑이라면 사세요"로 결론이 나기에.. 원래 중요한 본질은 간단한 것이기에.. 딱히 도움이 크게 되었다고 하기엔 아쉬움이 남는다.