[책] 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트 - 채상욱
"돈 되는 아파트, 돈 안 되는 아파트"는 부동산 시장의 변동성이 심해지면서 투자에 대한 불안감을 느끼는 사람들을 위해 집필된 책입니다. 저자는 복잡한 부동산 시장을 쉽게 이해할 수 있도록 핵심적인 내용만을 간결하게 전달하며, 실제 투자에 도움이 되는 다양한 정보를 제공합니다. 특히, 정부 정책 변화에 따른 부동산 시장의 변동성과 각 지역별 부동산 시장 특성을 분석하여, 투자자들이 현명한 투자 결정을 내릴 수 있도록 돕습니다. 최근 부동산 시장의 흐름과 전망을 분석하고, 정부 정책 변화가 부동산 시장에 미치는 영향을 심층적으로 다룹니다. 실거주 목적과 투자 목적에 따른 다양한 아파트 투자 전략을 제시하며, 각 전략의 장단점을 비교 분석합니다. 입지, 교통, 학군 등 성공적인 투자를 위한 필수적인 조건을 제시하고, 각 조건의 중요성을 설명합니다. 미래 부동산 시장의 변화를 예측하고, 투자자들이 미래에 대비할 수 있도록 돕습니다.
목차
프롤로그. 새로운 정부 이후, 부동산 시장은 어떻게 바뀔까?
1장. 집값이 떨어질까 봐 집을 사지 못하는 당신에게
집값 폭락설이 반복되는 이유
집값이 떨어져야만 이기는 싸움을 할 것인가
미분양? 공급 과잉? 지역마다 다르다
집이 3% 는다고 공급 폭탄이라 말할 수 있을까?
규제가 집값을 올리고 있다
두려워해야 할 것은 ‘공급 폭탄’이 아닌 ‘공급 절벽’이다
2장. 전세푸어가 되는 것은 두렵지 않은가?
다주택자가 지배하는 부동산 시장
집값이 오르면 전세가 늘고, 집값이 주춤하면 월세가 느는 원리
월세가 오르는 이유
집주인의 세금까지 임차인이 떠맡게 되는 시대
‘투기세력’ 다주택자 덕분에 싼 임대료에 살 수 있다는 불편한 진실
기업이 싼 월세를 제공해줄까?
3장. 이제 부동산 시장은 완전히 바뀐다
집을 사는 순간, 모든 것이 달라진다
부동산 시장을 뒤흔들 ‘재건축초과이익환수제’
앞으로 전국의 아파트는 4개 그룹으로 재편된다
1번 그룹: 준공 30년이 지난 아파트
- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
2번 그룹: 준공 20~30년 된 아파트
1. 1986~1990년에 준공된 아파트
- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
2. 1기 신도시 아파트: 1991~1995년에 준공된 아파트
- 대표적인 아파트/부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
3번 그룹: 2000년대에 지어진 아파트
- 부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
4번 그룹: 분양권 시장은 어떨까?
- 대표적인 아파트와 부동산 가격 흐름 예측/사야 할까, 팔아야 할까
성향에 맞게 투자하라
4장. 절대 손해 보지 않는 집을 사는 방법
실거주 vs 투자? 원하는 집을 찾는 방법
- 원하는 지역의 아파트 시세와 학군 파악하기
- 분양 예정 아파트와 신규 정비사업 정보 확인하기
- 아파트 실거래가 확인하기
현장에서 확인해야 할 사항들
- 부동산중개사와는 무슨 이야기를 나눠야 할까?
- 등기부등본을 확인해야 하는 이유
- 부동산중개사에게 미리 말해두면 좋을 이야기
- 실제 매물을 확인할 때 놓치지 말아야 할 것들
앞으로 세금 관리가 수익률을 결정한다
- 간주임대료 계산하는 방법
- 다주택 보유를 고려한다면 부부간 양도는 필수다
집, 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다
- 1주택자가 해야 할 고민
- 2주택자가 해야 할 고민
- 3주택 이상 보유자가 해야 할 고민
부동산, 공부하지 않을 거면 투자하지 마라
tip) 부동산에 대한 시야를 넓혀주는 금융 시장 전문가들
5장. 노후까지 준비하는 부동산 투자법
은퇴를 앞둔 베이비부머의 고민들
100만 원으로 강남 건물주 되기
하나의 집으로 여러 채 효과를 내는 새로운 임대사업
소규모 재건축 시대를 선점하라
- 투자할 만한 나 홀로 아파트 찾는 방법
집 한 채로 평생 연금 받는 방법
6장. 앞으로도 집은 계속 부족하다
누가 집을 사는지 정확히 알아야 한다
1인 가구? 40대 이상에서 폭발적으로 늘고 있다
집이 절대적으로 부족한 나라
노후주택이 전체의 절반이나 차지하는 현실
재건축 난민들이 몰려온다
재개발을 할수록 집이 줄어드는 역설
부록.
투자에 앞서 부동산 윤리에 눈떠라
무엇이 부동산 가격에 영향을 미치는가
1. 학군과 아파트 가격의 관계
2. 경관과 아파트 가격의 관계
재개발 투자에 대한 기본 가이드
1. 재개발 사업 투자란 무엇인가?
2. 재개발 사업에 투자할 때 가장 중요한 것들
3. 프리미엄을 계산하는 방법
4. 어떤 재개발 사업에 투자해야 하는가?
5. 재개발 대상 물건을 살 때 반드시 확인해야 할 점
기억하고 싶은 내용들
다주택자들이 집값 상승을 기대하면서 갭투자를 하기 시작하면 전세 공급이 증가하고, 집값의 보합이나 하락세를 예상하고 월수입을 원하면 월세 공급이 증가한다
부동산 시장만 본다면 집을 소유하지 않은 임차인들에 비해 다수의 세력이 된다. 민주주의 사회에서 다수가 된다는 것은 유리한 위치에 있다는 것을 의미한다. 정부의 정책도 사실은 상대적으로 집을 가진 사람들에게 우호적이다.
조인스랜드: 시세 > 전세비율 높은 아파트, 최소 400세대 이상 아파트
네이버 부동산: 초등학교 학군정보, 호가이지 시장 가격은 아니다.
호갱노노: 실거래가 확인
부동산 질문: 매물 있나요? (X) / 네이버 부동산에 올라온 000동 000호 0억원 매물 거래 되었나요?
실매물 확인 사항: 층간소음 상태, 향과 동, 층이나 조망, 일조 상태
간주 임대료 = (총 보증금 합계 - 3억원) X 60% X 이자율(1.6%) X (임대일수/365일)
부동산 시장에서는 비윤리적인 수익을 내는 것이 일반적이라고 생각하는 사람이 있다.
다음 세대가 집을 사지 못할 것을 걱정하시면서 월세 투자를 하고 계시네요.
임차인이란 무엇인가요? 집을 사지 못한 임대 시장에 남아 있는 사람들 아닌가요?
다주택자들은 미래 세대의 소득이 증가하지 못하면 더 좋아하실 분들 아닌가요?
도시 정비 사업 모델 개편 방안
| 구분 | 주거환경 개선사업 |
주거환경 관리사업 |
주택재개발 사업 |
도시환경 정비사업 |
주택재건축 사업 |
가로주택 정비사업 |
| 대상지역 | 저소득자 및 집단거주 |
단독주택 및 다세대 밀집 |
노후 불량 건축물 밀집 |
상/공업 지역 | 공동주택 | 노후 불량 주택 밀집 가로 구역 |
| 통폐합 | 주거환경개선사업 | 재개발 사업 | 재건축 사업 | 소규모 정비 특례법으로 이동 |
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시의성을 반영한 책이라서..
이 책은 당시의 시의성을 담고있는 책이다. 발행년도가 2017년인 것을 감안하면 꽤나 많은 내용들이 옳게 그려졌다. 다만 이미 지난 일들이기에 지금의 상황과 또 다르다. 2017년에 저자의 조언을 따라 행동으로 옮겼다면 좋은 결과를 얻었겠지만 지금 보기에는 큰 감흥이 없는 부분들이 많다.
책을 읽으면서 아주 단촐하게 다뤄졌지만 부동산 시장에서 비윤리적인 방법으로 돈을 버는 것이 당연하게 생각하는 사람들 있다는 부분과 지금의 다주택자들 입장에서는 다음 세대가 돈을 벌지 못하는 것이 이득 아니냐는 질문은 현실에 뼈를 때리고 있다고 생각한다.
자신의 이익을 위해서라면 범벅적인 행동도 서슴지 않고, 다음 세대가 힘들어야 자신들에게 이익이 된다는 기득권의 생각은 섬뜩하게 다가왔다.