[책] 대한민국 부동산 사용설명서 - 김학렬(빠숑)
"대한민국 부동산 사용설명서"는 부동산 투자를 원하는 독자들에게 유용한 정보를 제공하는 책입니다. 이 책은 단순히 부동산 투자의 이론적인 측면뿐만 아니라, 실제 투자 현장에서 부딪힐 수 있는 다양한 문제점과 해결 방안을 제시하여 실용적인 가이드 역할을 합니다.
부동산 투자의 목적, 종류, 장단점 등 부동산 투자에 대한 기본적인 개념을 명확하게 설명합니다. 부동산 시장의 흐름을 파악하고, 투자 지역을 선정하는 방법, 부동산 가격 변동을 예측하는 방법 등을 알려줍니다. 아파트, 빌라, 상가, 토지 등 다양한 부동산 투자 상품의 특징과 투자 시 주의해야 할 점을 설명합니다. 부동산 계약 시 유의사항, 세금, 금융 등 실제 투자 과정에서 필요한 다양한 정보를 제공합니다. 부동산 투자에 성공하기 위한 마음가짐과 장기적인 투자 전략을 제시합니다.
목차
제1장. 시장 _ 시장과 싸우지 마라
지금 가장 유리한 사람들은?
분양가 상한제, 논리적으로야 완벽하다
각종 위기에도 끄떡없는 ‘안전가옥’이 있다!
입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라
내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라
전문가 믿지 마라
부동산 시장에 ‘대세’는 없다
제2장. 수요 _ 하나만 꼽는다면 결국 수요다
집이 남는데 집값은 왜 오를까?
계속되는 재개발·재건축에도 아파트가 늘 부족한 이유
수요와 공급을 측정하는 ‘빠숑의 노하우’
갭 투자 가수요에 ‘호갱’ 되지 않는 법
시세 하락, 거래량 감소 시기 ‘급매물 선별법’
공급 과잉, 현명하게 활용하면 된다
‘자가 점유율’에 숨어 있는 뜻
제3장. 가격 _ 싸니까 사는 게 아니다
거품 가격? 랜드마크 아파트로 파악하라
아파트의 적정 가격 파악하는 법
찔러도 안 터지면 거품 가격 아니다!
‘평당 3,000’의 조건
언제 살까? 언제 팔까?
재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마시라
다시 뛰는 서울 아파트, 실수요층을 기억하라
제4장. 상품 _ 이제부터는 상품 경쟁력이다
‘오르락내리락’ 판단 안 서는 주상복합 매수 방법
주차장부터 체크하라
입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?
재건축과 재개발의 시대다. 이유가 뭘까?
20년 이상 된 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라
실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건
중대형 아파트 ‘인기’에 속지 마라
하락한 적 없는 확실한 상품, 토지
제5장. 입지 _ 부동산의 최고 핵심은 입지다
서울도 모르면서 지방 투자?
투기지역은 ‘정부 공인’ 최고 인기 입지
‘강남 불패’ 언제까지? 서울 입지 트렌드 따라잡기
GTX-B 예타 통과, 아직 움직이지 마라
‘5대 프리미엄’에 주목하라
교통·교육·환경 다 좋은 중소 도시 투자? ‘난 반댈세’
2기 신도시의 미래? ‘1기 신도시’를 보라
제6장. 정책 _ 정부가 집을 거저 주지는 않는다
부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유
부동산이 폭락하면 전 국민이 강남에 살 수 있을까?
보수든 진보든 부동산 정책은 똑같다?
정책만 분석해도 ‘셀프 전문가’ 된다
부동산 정책, 늦게 ‘대응’하지 말고 미리 ‘반응’하라
8·2 대책, 9·13 대책 그 후, 추가 하락 너무 기대 마라
집값 폭락만 바라면 아무것도 되지 않는다
서울 투기 세력은 도대체 누구일까? 있기는 한 걸까?
기억하고 싶은 내용들
정부는 원활한 거래를 원한다. 세금 증가 때문이다. 하지만 표를 얻기 위해 평균적인 수치를 참고한다.
기업은 단순하다. 이익을 추구한다. 이익이 되지 않으면 움직이지 않는다.
개인은 댜양하다. 투자자, 실거주자, 임차 모두 다르다.
2019년 말 현재, 시장에서 가장 유리한 층은 무주택자, 1주택자다.
어차피 오른다. 공급만으론 한계가 있다. 타지역으로 갈만한 명분이 중요하다. 일자리와 기반 시설의 유무가 더 중요하다.
대출없는 집을 소유한 경우 부동산 폭락과 하락에 영향을 거의 받지 않는다.
임대 형태 부동산은 흔들릴 이유가 없다.
양호한 입지의 단독주택은 늘 승자다.
입지가 가장 중요하다.
묻지마 투자 하지 않는다.
실수요층이 있는지 확인한다.
입지 공부가 반드시 필요하다.
입주 물량 많다고? 역전세를 활용하라
대기수요가 충분한 곳이라면 역전세시 매수기회가 될 수 있다. 대기 수요가 없는 곳이라면 매도해야 한다.
내 집이 필요한가? 생각부터 바꿔라
내가 살집은 어떻게든 내가 수해야한다. 부동산 시장의 선입견을 버리고 합리적으로 의사결정하자.
전문가 믿지 마라
부동산 논쟁으로 이익을 얻는 계층은 정부, 기업, 개인이 아니라 전문가뿐이다.
부동산 시장에 ‘대세’는 없다
무조건 상승하거나 하락하는 시장이 되지 않는다.
입지가 제일이고 그 다음은 상품이다. 가격은 중요하지 않다.
집이 남는데 집값은 왜 오를까?
주택보급률과 수택수요는 반비례하지 않는다. 강남, 서초 주민들은 송파, 동작에도 가려고 하지 않는다.
계속되는 재개발·재건축에도 아파트가 늘 부족한 이유
재개발, 재건축 되어도 세대수가 증가하지 않는다. 세대당 가구수가 줄어들고 있다. 신규 아파트 수요가 늘고 있다.
공급량은 인허가 실적등을 통해 파악, 현재 주택의 재고 수량과 앞으로 입주할 신규 분양 세대수를 합산하여 구한다. 멸실되는 주택수를 제외하고 아파트와 비아파트로 나누어 분석한다.
수요량은 지역내 주민등록된 인구의 0.5%를 계산해 추정하는 것이 일반적이다. 중요한 것은 실제 매룰 개수와 거래량이다. 개수와 거래량이 준가는 것은 거래가능한 주택수가 줄어든 다는 것이다.
기존아파트의 매물 수, 잔여 임대물량을 본다. 1%가 안되면 수요가 많다고 판단한다. 10% 초과시 공급이 많다고 본다.
금리 인상,이하, 세금 인상, 인하, 보유세나 양도나 인상, 인하, 신규택지 개발 촉진, 억제, 건축 규제를 완화, 강화, 대출 규제를 완화 강화 등이 부동산 시장에 영향을 준다.
부동산 시장의 단기간 시세를 올리고 내리는 데 결정적인 역할인 가수요(투자수요)다.
신규 아파트 분양권의 경우 분양가(프리미엄 포함), 중도금, 대출이자, 발코니확장 비용등 총 옵션 비용이 주변 새아파트보다 10%이상 높다면 매수를 고민한다.
기존 아파트에 갭투자 할 경우 매도물건과 임대물건이 많다면 매수할 이유가 없다. 돈이 아니라 리스크가 적은 물건을 선택하는 것이 좋다.
시세 하락, 거래량 감소 시기 ‘급매물 선별법’
급매물일수록 입지와 상품 가치를 더 많이 고려해야 한다. 가격만 보고 급매물 거래를 결정하면 안 된다.
공급 과잉, 현명하게 활용하면 된다
입주물량이 늘어나는 것은 문제가 아니다. 아파트 가격 하락 후 입지가 좋은 곳을 선별해서 매수하는 것이 중요하다.
‘자가 점유율’에 숨어 있는 뜻
지가 점유율이 낮다는 것은 단기 거주목적일뿐 중장기 거주하고 싶지 않다는 것, 즉 미래가치가 불투명하다는 것이다. 반대로 내가 살기에는 적당치 않지만 미래가치가 확실해서 가지고 있는 것이다. 자가점유율이 낮고 전세가율이 높다면 전자, 지가점유율이 낮고 전세가율이 낮다면 후자다.
부동산 시세에는 원가와 프리미엄이 포함되어있고 프리미엄에 거품가격이 포함되어 있다. 서초구 반포동의 아크로리버파크 가격을 주목해야 한다. 랜드마크 아파트 가격 조정만큼 조정된다.
지역별 랜드마크 아파트
서울 서초구 반포동 아크로리버파크
세종 새롬동 새뜸마을6단지메이저시티
경기 성남시 분당구 백현동 백현마을1단지푸르지오그랑블
강원 속초시 청호동 속초 청호아이파크
아파트의 적정 가격 파악하는 법
지역내 최고가 아파트를 찾는다.
최고가 아파트와 비교할 아파트의 가격 차이를 확인한다.
가격차이가 클수록 성공확률이 높다.
찔러도 안 터지면 거품 가격 아니다!
거품은 100% 가수요로 이루어진다. 실수요가 존재하는 시장이라면 들어가도 된다.
‘평당 3,000’의 조건
부동산의 역사를 보면 조정을 받는 타이밍은 평당 1,000만원, 2,000만원, 3,000만원대다. 투자수요가 빠져야 적정시세를 평가할 수 있다. 평단 1,000만원이하 시장은 키 바잉 팩터(교통, 교육, 상권, 환경)을 고려하지 않는다. 1,000만원 대는 교통, 교육, 상권 2,000만원 대는 환경도 반드시 고려한다. 3,000만원이상이 되려면 프리미엄이 있어야 한다.
언제 살까? 언제 팔까?
투자할때 욕심을 버려야 한다. 정답은 없다. 조금 싼듯, 조금 비싼듯한 가격에 대한 기준이 필요하다. 랜드마크와 시세차이, 랜드마크라면 추가적인 상승 여력이 갖춰져 있는지 확인한다.
재건축 가능 연한 연장? 오해하지 마시라
수요가 필요한 곳에 공급을 늘려 수요를 분산하고, 교통망을 확충하는 것이 정부의 진짜 역할이다.
다시 뛰는 서울 아파트, 실수요층을 기억하라
신규 입주 물량이 많은 지역은 늘 기존아파트 임차 세대가 새로운 임차 세대를 찾기까지 상당한 시간이 소요된다. 입주가 완료 될때까지는 전세 시세는 약세장이 지속될수 밖에 없다.
비싼 것은 더 비싸지고 싼 것은 움직임이 크지 않다. 가장 중요한 것은 입지 경쟁력과 상품 경쟁력이다.
‘오르락내리락’ 판단 안 서는 주상복합 매수 방법
남향, 판상형이 살기 좋다. 3-4인 가족은 일반아파트를 선호할 것이다. 하지만 1-2인 가구는 주상복합이 편할 수 있다. 은퇴세대에게도 주상복합은 합리적인 선택이 될 수 있다.
주차장부터 체크하라
2009년 이전 구축아파트 매수시 기본이다. 세대당 1대는 넘어야 한다.
입지가 중요한가, 상품성이 중요한가?
부동산 주체를 넷으로 나눠보면 매수하려는자, 매수를 하지 않으려는자, 부동산 선택시 입지를 중요하게 생각하는자, 부동산 선택시 상품을 중요하게 생각하는 자이다. 부동산을 매수한다면 입지를 고려하는 사람이 가장 많을 것이다. 입지가 좋다면 상품성을 보완할 수 있지만, 상품이 좋다고 입지가 좋아지지는 않는다.
재건축과 재개발의 시대다. 이유가 뭘까?
보급률 100%라는 의미는 주택이면 무조건 수요가 있는 부동산 시장은 끝났다는 것이다. 미분양이 발생하는 원인만 꾸준히 비교해도 누구나 전문가가 될 수 있다.
20년 이상 된 구축 아파트, 입지와 상품 경쟁력 모두 따져라
구축 아파트를 매수할 수요가 현재 존재하는지, 주변에 추가로 공급될 신규아파트가 얼마나 있는지에 따라 판단한다. 신축일수록 입지, 구축일수록 상품 검토가 중요해진다.
실패하지 않는 오피스텔 투자의 조건
공실가능성 확인이 중요하다. 교통편만 편리해도 공실은 잘 나지 않는다. 연령대가 높다면 월세수입에, 연령대가 낮다면 시세차익을 위해 접근한다. 그럼에도 월세수익이 우선고려대상이고 시세차익은 플러스 알파다.
중대형 아파트 ‘인기’에 속지 마라
물량이 적어서 경쟁률이 높다. 1군 대형아파트들이 아직 시세를 회복하지 못하고 있다. 대형아파트는 입지분석에 입주민의 계층도 중요한 요소다.
하락한 적 없는 확실한 상품, 토지
상대적으로 하락 확률이 낮은 부동산은 토지다. 용도지역이 가장 중요하다. 가치가 낮지만 향후 개발 가능성이 높은 곳에 해야 한다. 혹은 비도시지역이지만 도시지역이 될 지역을 사야 한다. 용도가 가치를 결정한다.
서울도 모르면서 지방 투자?
서울 부동산은 주식으로 치면 대형주다. 지방은 중소형주다. 투자전 기업분석을 재대로 하지 않으면 묻지마 투자다.
가장 유명하다고 가장 비싼 아파트는 아니다. 하지만 유명한 아파트는 적정 시세일 확률이 높다.
투기지역은 ‘정부 공인’ 최고 인기 입지
2017년 8.2 대책과 2018년 9.13대책은 부동산 정책의 종합판이다. 입지가 가장 중요하다는 결론이다. 투기지역(서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등초, 강서, 중구, 종로, 동대문, 동작, 세종시)이 가장 좋은 입지이다.
‘강남 불패’ 언제까지? 서울 입지 트렌드 따라잡기
교통환경, 양질의 일자리, 좋은 학군이 형성되면서 올랐다. 교통을 중시하면 마포구나 동대문구, 환경을 중요시하면 한강과 남산 근처, 교육에 관심이 낳으면 양천구, 노원구, 일자리를 찾는다면 강서구나 금천구로 이주할 가능성이 크다.
GTX-B 예타 통과, 아직 움직이지 마라
모든 역세권에 호재다. 종로구, 중구, 용산구가 중심이 될 것이다. 업무시설이나 기반시설이 없는 지역은 오히려 수요를 빼앗길 수 있다.
‘5대 프리미엄’에 주목하라
교통, 교육, 상권, 지역환경, 상품성을 따져 봐야 한다.
교통: 부동산 경기, 계획단계에서 매수, 전철망에도 등급이 있다.
교육: 학교는 접근성, 입학가능성, 학원은 대형학원가 근처가 좋다.
상권: 대형 유통시설은 플러스, 주거 입장에서 상권은 쾌적성이 떨어진다.
자연환경: 한강, 남산은 플러스요인이다. 공장 밀집지역 비선호 시설이 있는 곳은 마이너스다.
상품: 편의성은 플러스, 번거로움은 마이너스다.
교통·교육·환경 다 좋은 중소 도시 투자? ‘난 반댈세’
수요가 얼마나 있는지 알아보는 것이 입지 분석이다. 수요 규모 추정이 어려운 지방 소도시 투자는 지양한다.
2기 신도시의 미래? ‘1기 신도시’를 보라
10년은 지나야 신도시가 활성화 되었다.
부동산 정책이 현실과 엇박자인 이유
특정 계층은 정책에 좋아했지만 드러내 놓고 표현을 못한다. 기사에는 불만만 부각된다.
부동산이 폭락하면 전 국민이 강남에 살 수 있을까?
공부를 열심히 한다고 모두 서울대에 갈 수 없다. 총량이 정해져 있기때문에 모두 강남구에 살 수는 없다.
보수든 진보든 부동산 정책은 똑같다?
국민이 바라는 것을 정부가 해줄 것이라 생각하지 마라. 경제 생활은 자신이 하는 것이다.
정책만 분석해도 ‘셀프 전문가’ 된다
정부의 정책은 모두 알아야 한다. 정책을 어떻게 활용할지, 전략을 세울지는 본인이 해야한다. 부동산 정책은 경기를 선행한다. 규제가 계속되면 거래가 축소된다. 그 지역 주민들이 그 지역을 가장 잘 안다.
정책을 꾸준히 봐야한다. 먼저 혜택보는 대상이 누구인가, 무슨 혜택을 받는가를 확인하자.
부동산 정책, 늦게 ‘대응’하지 말고 미리 ‘반응’하라
반응은 내공이고, 대응은 외공이다. 내공이 더 중요하다. 대응할 일보다는 반응할 일을 많이 만들어야 한다.
8·2 대책, 9·13 대책 그 후, 추가 하락 너무 기대 마라
지금까지 정부의 정책은 다주택자의 주택구입을 막고 실수요층이 희망하는 입지, 선호하는 주택을 매수할 수 있는 기회를 주려한 것이다. 시세를 낮출테니 가격이 하락하면 집을 사라는 정책이 아니었다.
집값 폭락만 바라면 아무것도 되지 않는다
부동산 시장의 논쟁이 있을때마다 어려움을 겪는 이들은 부동산 고민층이다. 매매, 임대 시세가 하락할 때까지 기다리지 않는 것이 좋다. 폭락하는 아파트는 인기없는 아파트일 것이다. 인기가 많은 아파트는 떨어지지 않는다.
소비자는 상품이 아무리 좋아도 비싸면 사지 않는다.
솔직히 큰 도움은 받지 못한 책이다.
일단 부동산은 항상 올라간다는 전제가 깔려 있다는 것 부터가 나의 생각과는 맞지 않다. 물론 강남의 압구정이야 항상 오르겠지만 어느 지방의 인구가 계속 줄어드는 동네의 집 값도 오를지는 의문이다. 그걸 사느니 차라리 주식을 사야는 게 훨씬 낫다고 생각하는 입장에서 이 책은 지나치게 부동산을 낙관적으로 설명하고 있다.
영화 타짜의 명대사가 있다. "도박판에서 가장 어려운 건 호구를 판떼기에 앉히는 거야." 이 책은 그런 호구들을 부동산 도박장이라는 판떼기에 앉히고 싶어한다는 생각이 들었다. 가장 비싸고 가장 좋은 집을 찾는 방법은 소개하지만 적정한 가격과 가치를 판단하는 방법은 소홀하다. 그저 비싸면 좋은 것이고 그런 것을 사라는 말뿐인데.. 내가 큰 부자라면 모를까.. 그게 아닌 입장에서 도움 받을 내용은 별로 없었다.비싸고 좋은 강남의 요지에 사면 좋다는 것을 모르지 않는다. 가성비와 높은 수익을 위한 방법으로 접근하고 설명해줄 것을 기대했는데 그저 좋은 곳이 가장 비싸고 앞으로 계속 비쌀 거다. 그러니 당장 사라. 이러한 논리 전개가 좀 아쉽다.