3과목 신용상담 관련 법규
Part.2 채권⋅채무의 담보
CHAPTER 03 물적담보
부동산 담보
대상목적물
| 부동산 자체 | 토지, 토지 정착물(건물, 입목 등) |
| 부동산의 공유지분 | |
| 부동산산의 권리 | 지상권, 전세권 |
| 특수한 물권 | |
| 부동산과 동산 등의 복합체 | 공장 및 광업재단 |
입목: 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 입목에 관한 법률에 의하여 소유권보존등기를 한 것
부동산의 공유지분: 토지나 건물 등 부동산 자체를 수인이 공동으로 소유하는 경우 공동소유자 중의 1인이 대상 부동산에 대하여 가지는 권리
부동산상의 권리: 부동산인 토지나 토지의 정착물에 대하여 가지는 용익권 중 지상권과 전세권
특수한 물권: 광물⋅도로⋅바다⋅하천⋅댐⋅공항시설⋅항만시설 등을 대상으로 특별법에 의하여 인정되어 있는 물권
부동산과 동산 등의 복합체: 기업경영에 필요한 토지·건물과 생산설비인 기계⋅기구 등의 동산 및 지상권⋅전세권⋅임대인이 동의한 경우의 물건 임차권⋅지식재산권 등의 권리를 포함하여 하나의 통일적인 재단을 구성한 것
설정할 담보권
저당권: 채무자 또는 제3자가 채무의 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물을 담보제공자의 사용⋅수익에 맡겨 두면서, 채무의 변제가 없을 때에는 그 물건의 가액으로부터 우선변제를 받는 것을 목적으로 하는 담보물권
가등기담보: 대물변제의 예약이나 매매의 예약을 원인으로 한 소유권이전청구권보전의 가등기를 이용한 담보제도
양도담보: 채권담보를 목적으로 채권자에게 목적물의 소유권을 이전하여, 채무자가 채무를 이행하지 않으면 그 소유권을 채권자에게 확정적으로 귀속시키고, 채무를 이행하면 그 소유권을 다시 채무자에게 돌려주는 형식의 담보제도
저당권의 유형
- 보통저당권: 채권자가 채무자에 대하여 현재 취득하고 있거나 장래 취득하게 될 특정한 채권을 담보하려는 저당권
- 근저당권: 채권자와 채무자 사이에 일정한 거래관계로부터 발생하는 유동⋅교체될 수 있는 다수의 채권을 일정한 한도액까지 담보하려는 저당권
- 특정근저당권: 근저당권 설정 계약시에 채권자와 채무자 사이에 이미 체결되어 있는 특정의 거래계약에 기하여 채무자가 채권자에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무로 하는 경우
- 한정근저당권: 근저당권 설정 계약시에 채권자와 채무자사이에 이미 계약이 체결되어 있는 거래인지의 여하에 관계없이 특정한 거래의 종류를 한정적으로 열거하여 채무자가 채권자에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무로하는 경우
- 제한적포괄근저당권: 근저당권 설정 계약시에 채권자와 채무자사이에 이미 계약이 체결되어 있는 거래인지의 여하에 관계없이 특정한 종류의 거래를 예시적으로 열거하고 다시 이들을 포괄하는 거래의 종류를 한정적으로 정하여 채무자가 채권자에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무로 하는 경우
- 무제한포괄근저당권: 채권자와 채무자 사이에 특정한 종류의 거래를 한정하거나 예시함이 없이 채무자가 채권자에게 현재 및 장래에 부담하는 모든 채무로 하는 경우
*금융소비자보호법에서는 금융회사가 여신거래와 관련하여 금융소비자 또는 제3자 로부터 담보취득하는 경우에 계약서에 그 담보의 대상이 되는 채무를 특정하지 않는 행위나 계약서상의 담보가 장래 다른 채무에도 적용된다는 내용으로 계약을 하는 행위를 하는 것을 불공정영업행위로서 금지하고 있다
저당권자의 권리
임의경매청구권: 피담보채무의 이행이 없으면 민사집행 법이 정하는 절차에 따라 저당목적물에 임의경매절차를 취하여 그 매각대금으로 변제 신청할 수 있다.
우선변제권: 저당권자는 저당목적물의 매각대금으로부터 자신의 채권을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 있다.
배당참가권: 경매절차에서의 매각대금 으로부터 배당참가하여 자신의 채권을 변제받을 수 있다.