대한민국 청년들은 왜 이토록 불행한가? 세계 최저의 출생률과 세계 최고 수준의 자살률, ‘3포·7포 세대’라는 자조 섞인 비명은 어디서 비롯된 것인가.
흔히 선진국에 진입하면 주관적 행복도가 높아질 것이라 착각한다. 그러나 행복을 결정짓는 것은 절대적인 소득의 크기(속도)가 아니라 소득이 가속하여 늘어나는가(가속도)에 달려 있다. 경제 성장이 정체되고 계층 이동의 사다리가 끊어질 때, 사회는 희망을 잃고 “금수저·흙수저”라는 절망적 박탈감에 빠져든다. 그리고 오늘날 한국 사회에서 청년들의 성장 가속도를 멈춰 세우고 희망을 짓밟은 만악의 근원은 바로 ‘부동산 불로소득’이다.
자본주의의 동력: '배아픔'과 정당한 이기심
경제 발전의 원동력은 타인을 향한 순수한 이타심이 아니다. 아담 스미스가 간파했듯, "더 잘 살고 싶다"는 개인의 이기심과 경쟁심이 더 나은 제품과 서비스를 창출해 사회 전체의 부를 키운다. 위험을 무릅쓰고 투자를 감행하는 기업가 정신과 이에 대한 정당한 보상은 자본주의를 움직이는 심장이다.
실제로 유럽의 복지 중심 모델이 미국의 성장 중심 모델에 뒤처지며 경제 격차가 벌어진 이유도, 공산주의가 스스로 무너진 이유도 인간의 이기심과 인센티브 구조를 부정했기 때문이다. 건설사가 기술과 노력을 투입해 튼튼하고 쾌적한 고층 아파트를 지어 이윤을 남기는 행위는 명백한 ‘가치 창출’이며 찬사받아야 마땅하다.
문제는 '가치 창출'이 아닌 '불로소득'이 자본주의의탈을 쓰고 승승장구할 때 발생한다.
부동산 시세차익의 본질: 소리 없는 '약탈(Capturing Value)'
아무런 노력을 기울이지 않았음에도 공공 인프라와 지하철이 들어섰다는 이유만으로 집값이 수억, 수십억 원씩 뛰는 시세차익을 당연한 권리로 여겨서는 안 된다. 이는 행운의 상금이 아니라 ‘약탈’이다.
쉬운 예로, 실물 자산 1,000조 원과 부동산 1,000조 원을 합쳐 총 2,000조 원의 자산으로 자동차 1,000만 대를 만드는 나라가 있다고 보자. 생산성의 증가 없이 부동산 투기로 집값만 3,000조 원으로 뛰면 총 자산은 4,000조 원으로 불어난다. 하지만 나라 전체에서 생산되는 자동차는 여전히 1,000만 대에 불과하다. 결국 돈의 실질 가치는 반토막이 나고, 외식비·월세·생물가가 폭등한다.
집값 폭등으로 발생한 가짜 자산 부풀리기는 땀 흘려 일하는 근로자의 월급, 예금, 연금의 실질 가치를 소리 없이 강탈한다. 지난 10년간 서울 아파트값이 3배 오르는 동안 청년들이 체감하는 생활 물가와 주거비도 폭등했다. 부동산 자산가가 가만히 앉아 누린 수억 원의 불로소득은, 매일 밤샘 야근을 하며 땀 흘린 청년 노동자의 주머니에서 빠져나간 혈세나 다름없다.
'공급 신화'라는 미신과 국토 소멸의 비극
이 비극을 해결하겠다며 정치권과 전문가들이 전매특허처럼 내놓는 해법이 있다. 바로 "수도권 공급을 늘리자"는 주장이다. 그러나 토지는 하늘이 내려준 한정된 자원으로, 공산품처럼 대량 생산할 수 없다. 공급으로 주택 문제를 해결하겠다는 발상은 토지의 희소성을 무시한 치명적 미신이다.
과거 노태우 정부의 1기 신도시 대량 공급은 단기적으로 집값을 잡았으나, 자족 기능이 없는 베드타운을 서울 주변에 무한 확장시키는 부메랑으로 돌아왔다. 그 결과 국토의 12%에 불과한 수도권에 인구의 50%와 양질의 일자리가 쏠렸다.
독일의 일자리 수도권 집중도는 4%, 영국 17%, 프랑스 23%, 일본도 31% 수준이다. 반면 50%라는 기형적인 집중도를 보이는 한국에서 청년들이 느끼는 경쟁의 압박은 프랑스 청년의 8~10배에 달한다. 수도권에 아파트를 계속 지어 대는 정책은 수도권 집중이라는 병패를 심화시키고, 청년들을 승자 없는 과당경쟁의 도살장으로 내몰아 결국 국가 소멸을 앞당길 뿐이다.
대전환: 세제 개혁과 대칭적 균형발전
"시장을 이기는 정부는 없다"는 기만적인 언어 뒤로 숨어서는 안 된다. 사유재산권을 보장하고 시장의 틀을 만든 주체는 정부다. 공급이 제한되어 '시장 실패'가 필연적으로 발생하는 토지 문제에서, 정부는 적극적으로 시장 개입에 나서야 한다. 과거 미국 정부가 스탠더드 오일과 AT&T의 독점을 해체하여 사회적 후생을 극대화했듯, 토지의 독점적 불로소득 역시 과감한 세제 개혁으로 환수해야 한다.
물가상승률을 초과하는 부동산 시세차익은 양도소득세, 보유세 등 강력한 세제 장치를 통해 차단해야 한다. 주식 시장에서도 단기 투기성 매매에는 강하게 과세하고, 기업의 가치를 높이는 장기 투자와 배당 소득에 혜택을 주듯, 자산 과세의 패러다임을 ‘불로소득 억제’와 ‘가치 창출 우대’로 전환해야 한다.
동시에 수도권 외곽에 베드타운을 짓는 땜질식 공급을 중단하고, 행정 수도 이전과 지방 거점 도시(부산, 광주, 대구 등)의 자족 기능 강화를 통해 국토를 대칭적으로 발전시켜야 한다. 지방에서도 청년들이 양질의 일자리를 얻고, 부동산 차익에 목매지 않아도 삶을 설계할 수 있는 환경이 마련되어야 비로소 청년들의 '성장 가속도'가 되살아난다.
시세차익이라는 허황된 이기심이 땀 흘리는 노동의 가치를 압살하는 사회에는 미래가 없다. 급격한 개혁으로 인한 선의의 피해자가 없도록 영국식 명예혁명과 같은 정교한 연착륙 지혜(연동형 과세 등)를 모아야 하겠지만, 방향성만큼은 명확하다.
부동산 불로소득이라는 불공정한 약탈 구조를 끊어내고, 공정한 노력과 성과가 정당하게 보상받는 사회로 나아가는 것. 이것만이 소멸해 가는 대한민국을 구하고, 우리 청년들에게 다시 성장과 행복의 희망을 되찾아주는 유일한 길이다.